Eski dairelere aidat darbesi: Alıcılar geri çekiliyor

Özellikle ilk kez ev alacaklar ile daha küçük bir eve geçmek isteyenlerin tercih ettiği eski dairelerde aidat farkı belirginleşti. Vantaca'nın verilerine göre yaklaşık 10 yıllık binalarda yıllık ortalama aidat 5 bin 12 dolar seviyesinde bulunuyor. Böylece 2000 öncesi yapılardaki ortalama aidat, daha yeni binaların iki katını aşıyor.

Surfside faciası sonrası maliyetler arttı

Eski yapılardaki maliyet baskısının artmasında 2021'de Florida'nın Surfside bölgesinde meydana gelen bina çökmesi de etkili oldu. Yaklaşık 40 yıllık Champlain Towers South'un kısmen çökmesi sonucu 98 kişi hayatını kaybetti.

Facianın ardından eski apartmanların bakım, güvenlik ve rezerv koşulları daha fazla gündeme geldi. Ertelenmiş onarımlar, yükselen sigorta giderleri ve rezerv fonlarının güçlendirilmesi ihtiyacı bina yönetimlerinin maliyetlerini artırdı. Bu giderler aidat artışları ve mülk sahiplerinden talep edilen tek seferlik ek ödemelere yansıdı.

Beş yılda aidat yükü iki katı aştı

Vantaca verilerine göre 2000'den önce inşa edilen apartmanlardaki düzenli ödemelerin ortalaması son beş yılda iki katından fazla yükseldi. Ek ödeme uygulanan binaların oranı ise aynı dönemde üç katına çıktı.

Artan maliyetler bazı mülk sahiplerini dairelerini satışa çıkarmaya yöneltti. Aynı dönemde eski apartmanlarda satışa sunulan konut sayısındaki artış, bu segmentte fiyatlar ve satış süreleri açısından yeni bir baskı oluşturdu.

Atlanta'da aylık aidatlar 800 dolara ulaşıyor

Atlanta'daki bazı apartmanlarda aylık aidatlar 600 ila 800 dolar arasında değişiyor. 1990'dan önce inşa edilen dairelerin satış süresi 40 günü aşarken, son 15 yılda yapılan dairelerde ortalama satış süresi 37 gün seviyesinde bulunuyor.

Eski ve yeni yapılardaki aidatların birbirine yaklaşması da alıcı tercihlerini etkiliyor. Daha eski binaların sosyal imkanlarının sınırlı olması ve daha yüksek bakım ihtiyacı taşıması, maliyet farkının azaldığı durumlarda yeni yapılara olan ilgiyi artırıyor.

Türkiye'de eski binalarda maliyet baskısı

Türkiye'de eski apartman daireleri açısından maliyetlerin yapısı farklı olmakla birlikte yüksek enflasyon, bakım giderleri ve kentsel dönüşüm süreci mülk sahiplerinin harcamalarında etkili oluyor. Asansör revizyonu, dış cephe yenilemesi, yalıtım ve ortak alan onarımları gibi dönemsel çalışmalar ek ödeme ihtiyacını artırabiliyor.

Aidatların belirlenmesi ve ortak giderlerin karşılanmasında Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki karar süreçleri önem taşıyor. Özellikle olağan aidatların dışında kalan yüksek tutarlı bakım ve yenileme giderleri, apartman ve site yönetimlerinde kat maliklerinin karar süreçlerini gündeme getiriyor.

Kentsel dönüşüm ek maliyet getiriyor

Eski konutlarda maliyet hesabının bir diğer bölümünü kentsel dönüşüm oluşturuyor. Yapım maliyetlerindeki artış, mevcut bir konutu satın alarak daha sonra dönüşüme dahil etmeyi planlayan alıcıların karşılaşabileceği ek finansman ihtiyacını yükseltiyor.

Deprem güvenliği, binanın teknik durumu, beklenen bakım harcamaları ve olası dönüşüm maliyetleri, eski konutlarda satış fiyatının yanında değerlendirilen başlıklar arasında yer alıyor. ABD'de aidat ve sigorta giderleri öne çıkarken, Türkiye'de bakım giderleri ile kentsel dönüşüm maliyetleri eski yapıların toplam sahip olma maliyetinde belirleyici unsurlar arasında bulunuyor.